상가건물임대차호법 임대차 vs 민법상 임대차

오늘은 부동산 공부에 알아두어야 할 상가건물임대차보호법 임대차 vs 민법상 임대차 와 상간건물임대차보호법에 관하여 알아보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

상가건물임대차보호법 임대차 vs 민법상 임대차

 

상가임대차보호법 임대차

 

1. 상가건물임대차보호법 VS 민법

	상가건물임대차보호법	민법
대항력의 취득	상가건물을 인도받고, 사업자등록 신청한 다음 날 부터 제 3자에 대해 대항할 수 있다.	제3자에게 대항하기 위하여 임대차등기를 해야 하고, 등기한 때부터 제3자에게 대항 할 수 있다.
임대차의 존속기간	-최소한 1년간 보장된다. -다만, 임차인은 1년 미만으로 계약을 한 경우 정한 기간이 만료되면 임대차계약의 종료를 주장할 수도 있다.	당사자의 약정에 따라 정한 기간이 만료될 때까지 이다.
차임의 증감청구	-임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 차임 또는 보증금이 적정하지 않다고 판단하게 된 경우 임차인 및 임대인 양 당사자는 그 증감을 청구할 수 있다. -다만, 임대인의 증액 청구의 경우 청구 당시의 차임 또는 보증금의 연 5%의 범위 내에서만 증액을 청구할 수 있다.	상가건물에 대한 공과부담의 증감이나 그 밖의 경제사정의 변동으로 약정한 차임이 적정하지 않다고 판단하게 된 경우 임차인 및 임대인 양 당사자는 이후의 차임에 대한 증감을 청구할 수 있다.
묵시의 갱신	-임대차 기간이 만료되기 전 6개월 ~ 1개월까지 사이에 임대인이 임차인에게 갱신 거주의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 계약이 갱신되는 것으로 봄.  -이 경우 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.	상가건물에 대한 임대차 기간이 만료된 후 임차인이 그 건물을 계속 사용,수익하는 경우, 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않으며 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
묵시의 갱신 이후 해지통고	-임대인은 1년 이내에 해지 통고를 할 수 없다. -그러나 임차인은 1년 이내라도 임대인에게 계약해지를 통고 할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약은 해지된다.	묵시의 갱신 이후 당사자는 언제든지 해지 통고를 할 수 있고, 임대인의 해지 통고는 6개월, 임차인의 해지통고는 1개월이 지나면 임대차계약은 해지된다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 환산보증금 초과 여부에 따른 상임법 적용

 

구분	환산보증금 이하	환산보증금 초과
대항력	O (건물인도 + 사업자등록시 발생)	O (건물인도 + 사업자등록시 발생)     (단, 2015년 5.13 이후 계약 /갱신)
우선변제권	O (대항력요건 + 확정일자시 발생)	X
최우선변제권	O	X
계약갱신요구	O - 계약기간 5년 보장(2013.8.13이후 계약/갱신) O - 계약기간 10년 보장       (2018.10.16 이후 계약/갱신)	O - 계약기간 5년 보장(2013.8.13이후 계약/갱신) O - 계약기간 10년 보장       (2018.10.16 이후 계약/갱신)
권리금 회수 보호	O	O
임차권등기명령	O	X
묵시적갱신	O	X (민법적용)
3기연체시 계약해지	O	O
임대차기간 최소 1년	O	X
차임증액 청구한도	상한 5% (계약갱신요구권 행사기간내.                 당사자간 합의시 5% 초과 가능)	X

 

 

 

 

 

 

3. 상가건물 임대차보호법( 약칭: 상가임대차법)

  (시행 2018.10.16) [법률 제 15791호. 2018. 10.16. 일부개정]

 

 

▣ 제10조 (계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다

 -개정 2013. 6.13 -

 

1) 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2) 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3) 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4) 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

5) 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6) 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7) 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

 

 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기와 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따른 경우

나. 건물이 노후화 또는 훼손, 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

 

8) 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

①임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간인 10년을 초과하지 아니한 범위에서만 행사할 수 있다.

② 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

③ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 아니 한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.                 <개정 2009.5.8>

④ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. <전문개정 2009.1.30>

 

 

▣  제10조의 2(계약갱신의 특례) 제2조 제1항 단서에 따라 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제 사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

궁금하시면 아래로 방문하셔서 상가건물 임대차보호법 검색해보셔요.

법제처