부동산 경매 기초 '물권 과 채권'

 

오늘은 부동산 경매 기초'물권과 채권'의 개념과 경매에서 알아두어야 할 물권의 종류와 전세권과 임대차에 다른 점을 알아보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

부동산 경매 기초 '물권과 채권'

부동산 경매 기초 '물권과 채권'에 관해서 알아보고 더 나아가 물권의 종류까지 정리해 보겠습니다.

 

물권과 채권

 

 

1. 물권 vs 채권

 

▶물권은 간단하게 말하면 누구에게나 주장할 수 있다.

-물건을 직접 지배하여 이익을 얻는 배타적인 권리이다.

-물권은 법이 정해진 것만 인정되는데요. 이것을 '물권법정주의'라고 합니다.

 

부동산의 물권에는 점유권, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, (근) 저당권 등이 있으며,

그 외에 분묘기지권 같은 관습법상의 물권도 있습니다.

 

 

▶채권은 채무자에게만 주장할 수 있다.

-채권은 특정인에게 일정한 행위를 청구할 수 있는 권리이다.

 

-예를 들면 갑이 을에게 아파트를 파는 매매계약을 했다면, 

갑은 매매대금지급청구권을, 을은 소유권이전청구권을 가지게 됩니다.

이처럼 돈을 달라는 권리도, 소유권을 이전해 달라는 권리도 모두 채권이다.

 

-채권은 당사자들의 계약에 따라 종류와 내용이 다양합니다.

 

 

 

 

 

2.경매에서 알아두어야 할 물권의 종류

 

-소유권 : 소유자가 법률의 범위 내에서 소유물을 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리이다.

 

-점유권: 소유권과 관계없이 물건을 사실상 지배하고 있는 지배권

 

-지상권 : 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해서 그 토지를 사용하는 물권

 

-지역권 : 일정한 목적을 위하여 남의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 용익물권

 

-전세권 : 전세금을 지급하고 타인 부동산을 그 용도에 따라 사용, 수익 할 수 있는 권리.

 

-유치권 : 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 생긴 채권을 변제받을 때까지 그 물권을 유치할 수 있는 권리.

 

-질권 : 돈을 빌려주면서 목적물을 담보 잡아 변제하지 않을 경우 그 목적물에서 우선변제받을 권리.

 

-저당권 : 채무자 또는 물상보증인이 제공한 담보물을 채권자가 인도받지 않고, 채무자가 변제하지 않을 경우 담보물로 

부터 우선 변제받을 권리.

 

-법정지상권 : 경매로 인해 토지와 건물을 각기 소유자가 다를 경우 건물 소유자에게 대지 이용 권원을 주기 위한 것으로

지상권을 설정하는 것으로 보는 권리.

 

-관습법상 법정지상권 : 토지와 건물 모두 동일 소유자에서 어느 하나가 매각 또는 기타 사유로 소유자가 다르게 되더라도 건물 철거 약정이 없는 경우 건물 소유자에게 인정되는 지상권인 권리.

 

-분묘기지권 : 타인의 토지 위에 특수한 공작물을 설치한 자가 그 분묘를 소유하기 위하여 분묘의 기지에 대하여 관습법상 인정되는 지상권에 유사한 일종의 물권

 

 

 

 

 

 

3. 전세권 VS 임대차

→전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용, 수익 하며,

그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금을 우선변제받을 수 있는 권리이다.

 (민법 제303조)

 

-전세권은 물권이며 등기는 필수이다.

-전세권은 전세금을 지급함으로 사용, 수익 하며 임대인의 동의 없이 양도 및 전대 가능 하다.

 

 

 

 

→임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익 하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정하는 것을 말하는데요. 흔히 「민법」에 따른 전세권 설정등기 없이 행하는 일반적인 형태인 전세계약 및 월세계약이 여기에 포함된다.

 

즉, 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차를 주택임대차라고 하여 우리 법은 「주택임대차보호법」에 따라 임차인에 대하여 특별한 보호 (「주택임대차보호법」 제2조)를 해준다.

 

-임대차는 채권의 성질이 있으며 등기 여부는 선택적이다. 보증금 또는 월차임을 지급하고 사용, 수익 할 수 있으며,

임대인의 동의하에 양도 및 전대 가능하다.