부동산 경매의 기초 '배당'

2023.07.27 - [부동산 공부] - 부동산 경매 기초 배당이 중요한 이유

부동산 경매에서 권리분석이 중요한데요. 오늘은 부동산 경매의 기초 배당의 배당분석이 중요한 이유와 배당요구를 해야 하는 자와 배당요구를 하지 않아도 배당받는 자에 관해 공부해보았습니다.

 

 

 

 

 

 

부동산 경매의 기초 '배당'

부동산 경매의 기초 '배당'에서 배당요구에 관해서 알아보겠습니다.

 

 

부동산 경매의 기초 '배당'

 

1. 권리분석

먼저 간단하게 권리분석을 가볍게 알아볼게요.

① 말소기준권리를 찾습니다.

여기서 말소기준권리는 근저당권, 저당권, 가압류, 압류, 경매개시결정등기, 담보가등기, 전세권 중 빠른 것입니다.

 

★전세권이 말소기준권리가 되는 경우는

-선순위 전세권일 것

-집합건물(예: 아파트), 단독건물 전부에 대한 전세권일 것

-경매신청 또는 배당요구를 하였을 것.

 

② 대항력 발생시점을 확인하여야 합니다. (대항력 발생 시점은 점유하고 전입신고 한 날 다음날 0시)

말소기준권리보다 빠르면 선순위로 일단 인수로 판단, 늦으면 후순위로 소멸

 

③ 우선변제권 기준일을 확인하라. (우선변제권 발생일은 대항력 발생 시점과 확정일자 중 늦은 날)

-해당 등기부에서 우선변제권 발생일 넣어보고 배당순위 및 배당금 계산

-확정일자 있더라도 배당요구를 배당요구종기일 내에 하지 않으면 배당 요구 안 됩니다.

 

④ 최우선변제권 유무를 확인해봐요. (임차인 보증금/ 환산보증금 확인. 최우선변제금 소액보증금 표 비교)

-최우선변제권 소액보증금은 최초담보물권 설정일(예: 최초의 근저당권 등 설정일) & 지역으로 확인하면 됩니다.

(단 매각대금의 1/2 제한)

 

 

 

2. 배당분석

▣ 배당분석을 해야 하는 중요한 이유는?

-낙찰자에게 인수되는 권리중 그 권리와 관련된 금액의 결정이 배당과 밀접하게 관련되어있기 때문입니다.

-선순위 임차인이 우선변제권에 기해 경매 절차에서 보증금 전액에 대해 배당요구를 했는데, 순위에 따른 배당이 실시된 결과 보증금 전액을 배당받을 수 없다면 그 잔액은 낙찰자에게 인수되기 때문입니다.

 

▣ 배당분석의 핵심은?

-해당 채권자들에게 배당되는 금액이 내용이 중요한 게 아니라 배당 결과 낙찰자가 인수해야 하는 금액의 존재 여부와 그 금액이 얼마인지를 파악하는 것이 핵심입니다.

 

▣ 배당분석에 중요한 법률은?

-민법

-민사집행법

-주택임대차보호법

-상가건물 임대차보호법

 

 

 

 

3. 배당요구

 

▣ 배당 요구하지 않아도 배당받는 자

-선행사건의 배당요구 종기까지 이중경매 신청을 한 채권자

-첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류 채권자

-첫 경매개시결정등기 전에 등기된 우선변제권자(예; 저당권, 전세권, 임차권, 체납처분에 의한 압류권자 등)

-종전 등기 기록상의 권리자

-재개발 재건축의 사업 시행 결과에 따라 새로 공급된 주택, 대지

 

 

▣ 배당요구를 해야 배당받는 자

-집행력 있는 정본을 가진 채권자

-첫 경매개시결정등기 후에 등기된 가압류채권자

-첫 경매개시결정등기 후에 등기된 우선변제권자(예 저당권, 전세권, 임차권)

-조세 기타 체납처분의 예에 따라 징수할 수 있는 공과금채권

-대위변제자의 배당요구

 

 

 

 

4. 배당분석 순위

-민법· 상법, 그 밖의 법률에 의한 우선순위에 따라 배당순위가 정해집니다.

 

순위	권리의  종류
0	경매집행 비용 및 필요비, 유익비
1	- 주택 및 상가건물 소액보증금 중 최우선변제금 - 근로기준법상 최종 3개월분 임금과 최종 3년간의 퇴직금
2	당해세(집행목적물에 대하여 부과된 국세 및 지방세)
3	-임차권(확정일자, 임차권 등기 -당해세가 아닌 조세
4	최우선변제 임금을 제외한 임금, 기타 근로관계로 인한 채권
5	담보물권보다 늦은 국세와 지방세 및 이에 관한 체납처분비, 가산세 등의 징수금
6	국세 및 지방세의 다음 순위로 징수하는 공과금(예: 국민건강보험료, 고용보험료, 의료보험료 등)
7	일반채권, 확정일자 없는 임차인, 가압류

 

☞ 여기서 당해세는

-국세는 상속세, 증여세, 종합부동산세

-지방세는 재산세, 자동차세, 지역자원시설세, 지방교육세 입니다