부동산 경매 기초 경매 사건 취하 외

2023.07.13 - [부동산 공부] - 부동산 경매 기초 공부

부동산 경매 기초 경매 사건 취하 외 변경 등 의미와 주체에 대해 알아보고, 매각불허가 사유에 대해서도 공부해 보겠습니다. 부동산 경매 용어가 쉽지 않아서 자꾸 반복해서 읽어봐야겠습니다.

 

 

 

 

부동산 경매 기초 경매사건 취하 외

오늘은 부동산 경매 기초 경매사건 취하 외 6가지 용어의 의미와 주체, 그리고 매각불허가 사유에 대해 알아보겠습니다.

 

 

▶경매사건의 취하와 변경

	주체
취하	신청채권자	- 경매 신청 후 채무자가 채무를 변제해 경매신청채권자가 경매신청을 철회하는 것 - 최고가 매수 신고인이 결정된 후에는 최고가 매수신고인의 동의가 필요하다. - 차순위 매수 신고가 있는 경우에는 그의 동의도 필요하다.
취소	법원	- 채무의 변제 또는 경매 원인의 소멸, 잉여 없는 경매의 경우 법원이 경매개시결정을 취소하는 것. - 채무자가 낙찰자의 잔대금 납부 전까지 채무를 모두 변제했다던지, 경매신청자가 낙찰가로부터 배당을 한푼도 못 받을 경우(무잉여)라던지, 매각대상 부동산 자체가 멸실되었다던지, 경매의 원인이 된 담보권 자체가 무효인 경우. - 일반적으로 취소란 유효하게 성립한 법률행위의 효력을 어떤 이유에서 당사자 일방의 의사표시에 의해 소멸시키는 것
변경	법원	- 경매절차 진행 도중 새로운 사항의 추가 또는 매각조건의 변경 등으로 인하여 권리관계가 변동 되어 법원이 지정된 입찰 기일에 경매를 진행시킬 수 없을 때 법원 직권으로 입찰기일을 변경시키는 것 - 경매진행의 절차상 하자가 발생된 경우 즉 임대차 현황조사서의 내용이 잘못되었다든지, 임차인의 배당신고 오류가 있다든지, 매각물건명세서를 잘못 기재했다든지, 최저매각가격을 잘못 결정했다든지, 신문 공고의 내용에 중대한 실수가 있다든지 하는 경우에 해당한다.
연기	채무자 소유자 이해관계인	- 채무자, 소유자 또는 이해관계인에 의하여 경매신청 채권자의 동의하에 지정된 경매기일을 미루는 것. - 대게는 1~2개월 후에는 매각기일이 다시 지정되는데 시간을 벌기 위해 연기를 신청한 만큼 취하나 취소될 가능성 역시 증가 - 이때 채무자나 소유자가 연기를 하려면 경매 신청인의 동의가 필요하다.
기각	법원	- 신청내용이 이유없다고 인정될 때 법원이 신청 그 자체를 받아들이지 않는 것.
각하	법원	- 소가 그 요건을 구비하지 아니하였을 때, 소 또는 상소를 부적합한 것으로 하여 본안의 재판을 하지 않고 소송을 배척하여 종료시키는 것이다.
정지	채권자 이해관계인	- 채권자 또는 이해관계인의 신청에 의하여 법원이 경매 진행 절차를 정지시키는 것

 

 

▶ 매각불허가 사유 (민사집행법 제121조)

- (1호) 강제집행을 허가할 수 없거나 계속 진행할 수 없을 때.

- (2호) 최고가 매수인이 부동산을 매수할 자격· 능력이 없을 때.

- (3호) 매수할 자격이 없는 사람이 다른 자를 내세워서 낙찰자가 된 때

- (4호) 낙찰자가 법 108조 각호에 해당될 때

- (5호) 매각 물건 작성에 중대한 잘못이 있을 때

- (6호) 천재지변, 기타 사유로 부동산이 훼손된 사실 또는 부동산에 중대한 권리관계가 경매 진행 중에 밝혀진 때

- (7호) 매각절차에서 그 밖의 중대한 잘못이 있을 때

º 법원은 매각허가에 대한 이의신청 사유가 있을 때 최고가매수신고인(낙찰자)에게 매각기일로부터 7일 이내 매각 부동산의 취득을 허가하지 않는 집행처분을 한다.

º 집행법원의 매각 허가결정 전 위의 사유를 발견한 경우에는 소유자 및 채무자, 임차인 및 기타 채권을 가진 이해관계인들과 최고가매수신고인(낙찰자)은 매각불허가 신청을 해 권리를 보호받을 수 있다.

º 매각허가결정전에는 불허가 사유를 발견하지 못하여 이미 매각허가결정이 났더라도 매각허가결정의 확정 전이라면 매각허가결정의 취소 신청을 통해 자신의 권리를 보호받을 수 있다.

 

▶ 매각(불) 허가 결정에 대한 즉시 항고

매각 결정기일의 매각허가 결정 또는 매각불허가결정에 대하여 이해관계인, 매수인, 매수신고인은 즉시 항고할 수 있다.

1) 항고권자

-이해관계인 : 매각 허가 여부의 결정에 따라 손해 볼 가능성이 있는 이해관계인

- 매수인 : 매각 허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가하여야 한다는 것을 주장하는 경우

- 매수신고인 : 자기가 적법한 최고가 매수신고인임을 주장하여 자기에게 매각 허가 하여 달라는 것을 주장하는 경우

 

2) 항고기간 

고지받은 날(매각허가여부의 결정선고일)로 부터 1주 이내 항고장을 원심법원에 제출하여야 합니다.

 

3) 보증의 제공

º보증의 공탁은

- 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권 공탁 의무

-항고인이 2인 이상인 경우는 항공인 별로 공탁

※매각 불허가 결정에 대한 항고 시에는 보증의 제공을 요하지 않는다.

º 항고가 기각(각하)된 경우는

-채무자 및 소유자가 한 항고가 기각(각하)된 경우는 그 보증금 전액 몰취하여 배당금액에 편입함

-채무자 및 소유자 외의 사람이 항고가 기각(각하)된 경우는 항고를 한 날로부터 항고기각결정이 확정된 날까지의 매각대금에 대한 연 12%의 이율에 의한 금액(지연손해금)만 배당금액에 포함시키고 나머지 금액은 보증제공자에게 반환한다

※ 배당할 금액에 편입된 금액도 경매신청이 취하되거나 맥각절차가 취소된 때에는 항고인이 보증금을 반환받을 수 있다.

º 항고인이 항고를 취하한 경우 : 항고가 기각된 경우와 같이 취급되어 보증의 반환이 제한된다.

º 항고가 인용된 경우 : 확정증명을 제출하여 바로 보증금 회수 가능

 

4) 항고의 효력

-즉시항고는 집행정지의 효력이 없다.

단 매각허부결정은 확정되어야 효력이 있고 항고심의 확정까지는 확정되지 아니하므로 그 결정에 따른 후속 조치를 할 수 없게 되어 사실상의 집행정지 효력이 있다.

 

 

☞오늘은 용어가 어렵지는 않지만 많이 읽어야 이해가 올 것 같습니다.