부동산 경매 기초 공부

오늘은 부동산 경매 기초 공부는 경매 시 확인해야 할 3대 서류 및 대항력과 기본 권리분석에 대해서 간단하게 알아보겠습니다. 

 

 

부동산 경매 기초공부

오늘의 부동산 경매 기초 공부는 먼저 경매 시 꼭 확인해야 할 법원 경매 3대 서류를 알아보겠습니다.

 

1. 법원경매 3대 서류

◈ 매각물건명세서

-경매할 때 법원이 매수하려는 자 등이 매각 물건의 정보를 확인할 수 있도록 그 명세를 기록하여 비치한 문서가 매각물건명세서이다.

-내용은 부동산의 표시, 부동산 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 임대료 또는 보증금에 관한 이해관계인의 진술, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각 효력을 잃지 않는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권 개요 등이 있습니다.

-법원이 매각물건명세서를 누구든지 볼 수 있게 매각기일의 1주일 전까지 비치해 놓습니다.

 

◈ 현황조사서

-매각물건명세서와 함께 입찰예정자가 응찰에 앞서 반드시 열람해 봐야 할 법원의 또 다른 경매기록 중 하나로, 법원의 집행관이 직접 현장을 방문해 조사한 내용을 기재한다.

-현황조사서 내용은 점유 관계, 임대차 관계, 부동산 현황 등 3가지 내용이 표기되어 있다.

 

◈ 감정평가서

-부동산평가기관(감정평가업자)이 평가의뢰인에게 발급하는 부동산 기타 의뢰한 물건의 가격을 기재한 문서를 감정평가서라고 한다.

-평가 가액과 평가 담당자의 서명날인이 들어 있으며 평가내용과 결과가 기재되어 있다.

-일정한 형식이 있고 그 범위 안에서 감정평가사가 자유로이 서술한다.

-감정평가서 내용은 감정평가 목적, 기준가치, 감정평가조건, 기준시점, 감정평가액 산출 근거(감정평가 방법의 적용, 감정평가액 산출 과정), 감정평가액 결정의견 등이 기재되어 있다.

 

 

2. 물권, 채권이란

◈ 물권

-물권이란 누구에게나 주장할 수 있는 물건을 직접 지배하여 이익을 얻는 배타적인 권리이다.

-물권은 법이 정해진 것만 인정되는데 이를 '물권법정주의'라고 한다. 부동산의 물권에는 점유권, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, (근) 저당권 등이 있으며 그 외에도 분묘기지권 같은 관습법상의 물권도 있다.

 

◈ 채권

-채권은 채무자에게만 일정한 행위를 주장하고 청구할 수 있는 권리이다.

- 예를 들어 갑이 을에게 아파트를 파는 매매계약을 했다면, 갑은 매매대금 지급 청구권을 을은 소유권이전청구권을 가지게 된다. 돈을 달라는 권리도, 소유권을 이전해 달라는 권리도 모두 채권에 속하며 또 채권은 당사자들의 계약에 따라 종류와 내용이 다양하다.

 

3. 대항력

대항력은 집주인이 바뀌더라도 임차 기간 보장과 보증금 전액을 반환받을 수 있는 권리이다.

*대항력의 요건은

-주택은 주택의 인도와 전입 신고 하면 익일 0시 대항력

-상가건물은 건물의 인도와 사업자등록신청 익일 대항력

 

4. 우선변제권

후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 권리가 우선 변제권이다.

◈ 우선변제의 요건

-대항력(점유+주민등록)을 경매개시결정등기 전까지 갖출 것

-확정일자를 받을 것

-배당요구 종기일까지 대항력을 유지할 것

-배당요구 종기일까지 배당요구 신청을 할 것

 

5. 최우선변제권

소액임차인의 경우 보증금 중 일정액을 선순위권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리가 최우선변제권이다.

◈ 최우선변제의 요건

-보증금이 법에서 정한 금액보다 적을 것

-대항력(점유+주민등록)을 경매개시결정등기 전까지 갖출 것

-배당요구 종기일까지 대항력을 유지할 것

-배당요구 종기일까지 배당요구 신청할 것

 

6. 간편한 권리분석

첫째, 말소기준 권리를 찾아라

말소기준 권리는 (근) 저당권, 가압류, 압류, 경매개시결정등기, 담보가등기, 전세권 중 빠른 것

둘째, 대항력 발생시점(점유, 전입신고 둘 중 늦은 날 다음날 0시)을 확인하라.

말소기준 권리보다 빠르면 선순위로 일단 인수로 판단, 늦으면 후순위로 소멸한다.

셋째, 우선변제권(대항력 발생 시점, 확정일자 둘 중 늦은 날) 기준일을 확인한다.

확정일자가 있더라도 배당요구를 배당요구종기일 내에 하지 않으면 배당 안 된다.

넷째, 최우선변제권(임차인 보증금/환산보증금, 최우선변제금 소액보증금표 참고) 유무

최우선변제권 소액보증금은 최초 담보물권 설정일 및 지역으로 확인 (매각대금의 2분의 1)

 

오늘은 여기까지입니다.

자꾸 반복해서 보면 익숙해지겠죠.

 

경매시 주의할점