알면 쉬운 부동산 경매 용어 공부

2023.07.05 - [부동산 공부] - 알면 쉬운 부동산 경매 기본 용어

부동산 경매 용어 공부 두 번째 시간으로 지분경매, 우선매수권 등 알면 쉬운 부동산 경매 용어 공부를 해보겠습니다.

 

 

 

 

알면 쉬운 부동산 경매 용어 공부

알면 쉬운 부동산 경매 용어 공부를 시작해 보겠습니다. 처음에는 어렵지만 자주 읽다 보면 이해가 되면서 경매 용어가

정답게 다가옵니다. 

 

지분 경매

대부분 1인이 부동산을 소유하나 공동으로 소유하는 경우를 공동 소유라고 하며,공동 소유에서 공유자의 몫을 지분이라고 한다. 이렇게 지분이 경매 사건으로 진행되는 경우가 지분 경매다.

 

우선매수권 

공유물 지분 경매에서 채무자가 아닌 다른 공유자는 매각기일까지 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 금액을 보증으로 

제공하고 최고 매수 신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수하겠다는 신고를 할 수 있으며 이러한 다른 공유자의 권리를 우선매수권이라 한다.

법원은 최고가 매수 신고가 있더라도 우선 매수를 신고한 공유자에게 매각을 허가하여야 하며 이때 최고가매수신고인은 원할 경우 차순위매수신고인의 지위를 부여 받을 수 있다.

 

 

위반건출물

법원 공고나 건축물대장상 위반 건축물 상태에서 준공검사를 마치고, 관할 관청의 허가 없이 건축허가 때의 면적과 다르게 임으로 추가 시설물을 설치함으로써 발생하며 준공검사가 끝나도 일정 기간이 지난 후 다시 실시하거나 주위의 제보로

조사하여 등재하기도 한다.( 이럴 경우 경락잔금 대출의 제한이 될 수 있다)

 

임차권등기

임차가 종료된 후 임차인은 보증금을 반환받지 못한 임차 주택 또는 임차 건물의 소재지를 관할하는 법원에

임대차 등기명령제도를 통하여 기재한 등기를 말한다.

 

가등기

가등기에는 담보가등기와 보전가등기가 있다.

담보가등기는 법률에 의한 저당권으로 본다,

보전가등기는 부동산 매매 시 대금 완납 후 소유권 이전 전까지 매도자가 제3자에게 매매하지 못하게 하는 등기로서

소유권이전청구권 등기와 같은 말이다.

등기부로는 담보가등기인지 보전가등기인지 알 수 없다.

담보가등기, 보전가등기가 말소기준 권리 앞에 있는 경우는 입찰하면 안 됩니다.

 

가처분

금전채권 이외의 청구권에 대한 장래의 집행을 보전하기 위한 또는 다투고 있는 권리관계에 대한 임시적인 지위를

정하기 위하여 가처분하고자 하는 자의 신청에 따라 법원의 일시적인 명령이다.

 

예고등기

등기의 무효, 취소로 인해 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 이것을 제3자에게 경고하기 위하여

직권으로 행하는 등기로 매각으로 소멸하지 않는다.

 

대지권 미등기

지적처리 지연 등으로 대지권을 등기하지 못한 상태에서 경매가 진행 될 경우를 말하며 건물 등기부상에 대지권을 등기하지 아니한 상태를 대지권 미등기라 한다.

 

토지별도등기

아파트 등 집합건물 중 구분건물의 대지권에 대해 대지권 등기설정 이전에 이미 구분건물(예 아파트 등) 전체부지(예 아파트 단지)의 토지에 저당권 등이 설정된 경우 건물 등기부에는 '토지 별도등기 있음'이라고 표시되므로 집합건물 등기와 토지등기를 반드시 확인한다.

 

유치권 신고된 물건

유치권이 있는 경매 부동산은 낙찰자가 유치권을 그대로 인수해야 하므로 반드시 주의를 해야한다.

유치권자는 채무의 변제가 있을 때까지 부동산에 대해 유치권에 대한 권리를 행사를 할 수 있으며 따라서 유치권이 있는 물건의 경우 유치권 설정액을 정확히 알고 낙찰가를 결정해야 한다.

단, 허위 유치권의 경우 위의 사항에 해당하지 않기 때문에 입찰 전에 반드시 조사와 판단이 중요하다.

 

법정지상권 물건

저당물의 경매로 인하여 그 토지와 건물이 각각 다른 소유자에게 매도 되는 경우

토지 매수자(소유자)는 건물 매수자(소유자)에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다(민법 제366조)

 

강제집행

강제집행은 채권자의 신청에 따라, 집행권원에 표시된 사법상의 이행청구권을 국가권력에 의하여 강제적으로 실현하는 법적 절차이며 강제집행을 하기 위해서는 집행권원이 있어야 하며

이를 위해서는 집행 사실을 기재한 공증을 받거나 지급명령, 조정, 화해 등을 통해 판결이나 동일한 효력을 받아야 합니다.

경매에서는 인도명령을 토해 그 효력을 인정받을 수 있으며, 만약 낙찰된 건물의 인도가 용이하지 않을 시 집행까지 진행하는 경우가 있습니다.