부동산 경매기초

오늘은 부동산 경매기초 중 매매와 경매의 의미와, 임의경매와 강제경매의 의미를 알아보았습니다.

 

부동산 경매기초

 

 

 

부동산 경매기초

부동산 경매기초에 대해서 공부해 보겠습니다. 

부동산 경매 기초인 매매와 경매 뜻은

매매란 물건의 매각 절차를 청약(구속력이 있다)과 승낙의 의사표시의 합치로 이루어진다.

경매란 매각 방식이 청약 이전에 먼저 청약의 유인이 있으며 이를 인지한 불특정다수의 청약이 이루어지고

이중 가장 좋은 조건을 제시한 청약자를 골라 승낙이 이루어지는 매매방식을 말한다.

 

경매는 사경매와 공경매가 있다.

사경매는 개인간의 매매가 경매방식으로 이루어지는 경우이며 

공경매는 경매방식의 매매가 이루어지나 절차상 법, 제도의 질서(민사집행법, 국세징수법, 지방세법, 국유재산법 등의 적용을 받음) 속에서 통제를 받는 경우를 말한다.

 

 공경매의 종류는 

법원경매, 자산관리공사 공매, 신탁공매, 파산공매 등이 있는데요.

이중 가장 일반적으로는 법원에서 집행하는 법원경매를 경매라고 합니다.

 

법원에서 집행하는 부동산 경매란 채무자가 채무변제 기일까지 채무변제를 하지 않을 경우 

채권자가 채권을 회수하기 위하여 법원에 강제집행을 신청하여 채무자 또는 물상보증인의 부동산을 강제로

매각하여 매각대금으로 부터 배당을 받아서 자신의 채권을 회수하는 방법이다.

 

법원경매의 종류는 임의경매, 강제경매, 동산경매, 형식적 경매가 있다.

이런한 경매의 종류에는 판결 등 집행권원으로 집행하는 강제경매와 임의경매가 있다.

 

1) 강제경매

강제경매란 집행권원을 가진 채권자의 신청에 의해 채무자 소유의 부동산을 경매를 통해 환가 후에 그 매각대금으로

경매신청한 채권자와 경매대상 부동산에 관련되어 있는 채권자들의 금전 채권을 배당받는 것을 목적으로 하는

강제집행 절차이다.

 

집행권원에 의한 강제경매를 신청하기 위해서는 집행권원에 집행문을 부여받아야 하고 원칙적으로 확정증명과

송달증명을 첨부해야 한다.

 

⊙강제경매는 환가 순위가 없고, 임의경매는 환가 순위가 있다.

 

⊙집행권원이란 국가의 강제력에 의해 실현될 청구권의 존재와 범위가 표시되며 집행력이 부여되는 공정증서를 말한다.

⊙집행권원의 종류 : 판결문, 확정된 지급명령, 민사조정조서, 건물·토지·특정동산의 인도 등에 관한 법률행위의 공증

                                등이 있다.

 

 

2) 임의경매

임의경매란 경매 신청 가능한 권리가 담보권 실행을 하는 경우에 이루어지며 근저당권, 담보 가등기 또는 전세권(특정 조건에 기인한)등의 담보권자가 채무자의 변제 기일까지 채무변제를 받지 못한 경우 저당목적물이나 전세목적물을 경매 신청하여 후순위 권리자 또는 기타 채권자 보다 우선하여 경매목적물의 매각대금에서 자기 채권의 만족을 얻는 강제집행절차이다. 즉 임의경매는 담보권 실행을 위한 경매로 강제경매와는 달리 별도의 재판을 거치지 않고 곧바로 법원에 경매신청을 할 수 있다.

 

이때 법원은 등기사항전부증명서상의 저당권 등의 권리가 실행조건이 맞는지 확인하고 경매개시 결정을 내리게 된다.

전세권은 건물 전부에 설정된 경우에 한하여 경매신청을 할 수 있으며 건물이 존치된 토지에는 경매를 신청하여 환가 할 수 없다.

 

 

3) 강제경매와 임의경매 차이점

	강제경매	임의경매
실행요건	집행권원	경매신청권리실해조건 충족
책임 범위	채무자의 일반재산 전부	담보권이 설정된 부동산에 한정
경매신청자의 보호력	타 채권자 평등주의와 인분배당	담보권설정 순서에 의한 우선배당

 

매각준비 서류는 경매기입등기, 현황조사(서)- 권리신고/배당요구, 감정평가(서), 물건 명세서 작성 등이 있다.