알면 쉬운 부동산 경매 기본 용어

2023.07.01 - [부동산 공부] - 부동산 경매기초

오늘은 알면 쉬운 부동산 경매 기본 용어부터 공부하며 경매의 내공을 쌓아 볼까 합니다.

경매 사건번호 등

 

 

알면 쉬운 부동산 경매 기본 용어

오늘은 부동산 공부에도 도움이 되는 알면 쉬운 부동산 경매 기본 용어를 공부하면서 경매의 기초 기반을 다져보아요.

 

☞사건번호

경매에 응찰하고자 하는 물건을 특정하는 것으로 여기서 '타경'은 부동산 경매사건 부호이다.

예를 들면 2023타경1235는 2023년 관할법원에 1235번째 접수된 사건이라는 뜻입니다.

 

☞물건번호

1개의 사건번호에서 2개 이상의 개별 물건을 진행하는 경우에 각 개별 물건을 가리키는 번호를 말하는데 

예를 들어 2023타경 1235(2)와 같이 표시된다.

입찰 사건 목록 또는 입찰공고에 물건번호가 기재되어 있는 경우에는 입찰표에 사건번호 외에 응찰하고자 하는

물건의 번호를 잊지말고 반드시 기재해야 한다.

 

☞물건 종별

크게 주거용, 상업용, 토지 기타로 분류되는 물건의 종류를 말한다.

 

☞대지권

대지권은 해당하는 건물의 전유부분과 절대로 분리하여 처분될 수 없으며 건물의 구분 소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물 대지에 대한 권리입니다.

 

☞매각 물건

매각하는 물건의 종류를 말하며 예를 들어 '토지 및 건물 일괄매각'의 경우는 토지와 건물 전체를 경매 신청한다는 뜻이다.

 

☞매각기일

경매 법원이 목적 부동산에 대하여 경매를 실행하는 날로 매각기일 14일 이전에 입찰시각, 입찰장소 등과 함께 일간신문에 공고한다.

 

 

☞보증금 

최저 매각 가격의 10%이며 입찰 시 기일 입찰표와 함께 제출해야 하는 금액입니다.

최저 매각 가격은 유찰할 때마다 20%~ 30% 저감 됩니다.

 

☞입찰표

입찰 기일에 입찰 법정에서 입찰표(입찰에 참여하기 위해 작성)를 배부하면 입찰에 참여하고자 하는 사람은 입찰표에 사건번호, 물건번호, 입찰자의 성명, 주소, 입찰가액 등을 기재하고 날인한다.

 

☞경매개시결정

집행법원은 경매 신청의 요건이 구비되었다고 판단되면 경매 절차를 개시한다는 경매개시결정을 한다.

이때 집행법원은 직권 또는 이해관계인의 신청에 따라, 부동산에 대한 침해를 방지하기 위하여 필요한 조치를 할 수

있으며 집행법원은 그 부동산의 압류를 명하고 직권으로 그 사유를 기입할 것을 등기관에게 촉탁한다.

 

☞권리 신고

권리자(이해관계인)가 집행법원에 그 권리를 신고하고 증명하는 것을 말하며 이것을 통해 이해관계인이 되지만

배당받기 위해서는 별도로 배당요구를 해야 한다.

 

☞배당 종기일

집행법원은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 날로부터 1주일 이내에 절차에 필요한 기간을 고려하여

배당 요구할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정한다.

물권 또는 채권을 제삼자에게 대항할 수 있도록 등기부에 기재하지 아니한 채권자, 임차인 등은 반드시 배당요구 종기일

까지 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있다.

 

☞대금 지급 기한

민사집행법이 적용되는 사건에 대하여는 매각허가결정이 확정되면 법원이 대금 지급 기한을 정해서 매수인과 차순위 매수 신고인에게 통지하며, 매수인은 이 대금지급기한까지 매각대금을 지급하여야 한다.

 

 

☞경매신청 취하

경매신청인은 경매 부동산에 대하여 경매 신청 후 매각 기일에서 적법한 매수의 신고가 있기까지는 임의로 경매 신청을 취하할 수 있다. 다만 매수 신고가 있는 후에는 최고가 매수 신고인과 차순위 매수 신고인의 동의가 필요하다.

 

☞말소 기준 권리

말소기준 권리는 등기가 말소되는 데 기준이 되는 권리 표시를 말한다.

저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 전세권(전부), 경매신청등기 가운데 시간적으로 가장 빠른 권리를 말하며

소멸과 인수의 기준이 된다. 즉 말소 기준 권리 뒤에 오는 권리는 배당 유무와 관계없이 모두 말소된다.

 

☞대항력

주택임차인이 임차 주택을 인도받고 전입신고까지 마치면 그다음 날 0시부터 대항력이 생긴다.

대항력은 제 3자에 대하여 임차권을 가지고서 대항할 수 있는 힘을 말하며 예를 들어 대항력이 생긴 후에는

소유자가 변경되더라도 변경된 소유자에게 임대보증금 전액(임대차 기간 포함)을 반환받을 때까지 주택임차인이

집을 비워 줄 필요가 없다는 의미이다.

 

☞부동산 인도명령

매수인은 낙찰대금 전액을 납부한 후 채무자에 대하여 직접 자기에게 낙찰 부동산을 인도할 것을 요구할 수 있다.

만약 채무자가 임의로 인도하지 않을 때는 대금을 완납한 매수인은 대금 납부한 6개월 이내에 집행법원에 대하여 집행관이낙찰 부동산을 강제로 낙찰인에게 인도하게 하는 내용의 인도명령을 신청하여 그 명령의 집행에 기하여 부동산을 인도받을 수 있다.

 

☞점유 이전 금지 가처분

소송의 목적이 되는 물건에 대하여 권리관계 등 현 상태로 보전하기 위해 법원에 의뢰하는 행위를 말하며

경매 낙찰 이후 매수인이 인도명령이나 명도 소송 시에 해당 부동산의 점유자가 무단으로 변경되면 인도명령 등

당사자가 바뀌어 진행 절차가 지연될 수 있는 상황을 방지하기 위해 점유자 변경에 대비하여 강제집행 대상자를

확정시키기 위한 것이다.