계약 만기 뭘 어떻게 해야 할까요?

전·월세 초보자에게 유익한 정보인 계약만기 때에는 계약을 연장할지, 해지할지에 따라 할 일이 다른데, 만약 연장한다면 전세대출도 연장할지 등 다양한 사례를 알아보았다.

 

계약 만기 뭘 어떻게 해야 할까요?

 

 

 

계약만기 뭘 어떻게 해야 할까요?

계약 만기 뭘 어떻게 해야 할까 고민이 많이 된다. 먼저 전세대출 연장부터 확인해보자.

 

▶보증금이 올랐을 경우 전세대출 연장하는 방법

집주인이 보증금을 올렸다면 전세대출 한도가 남았을 때 대출을 더 신청할 수 있다. 다만 보증서를 받은 기관에 따라 다르며, HUG와 SGI 의 경우 대출 증액 시 임대인의 동의가 필요하며(채권양도 통지서 또는 질권설정 통지서 수령 및 유선상 확인), 대부분 임차인의 신용도를 보고 보증하는 방식이어서 임대인의 동의는 필요 없다.

 

▶보증금이 그대로일 때 

보증금이 그대로 일 때는 임대차계약 연장 사실 확인이 필요한데 임대인의 동의는 필요하지 않고 보통 계약 만료 한 달 전에 만기 연장이나 대출금 상환을 은행에서 안내하면 필요한 서류를 준비해 만기를 연장하면 된다.

 

※ 임대인이 대출 증액에 동의하지 않아도 대출 연장에는 문제가 없으나 이런 경우엔 평소 여윳돈을 만들어 놓는 게 좋다.        아니면 신용대출을 받아야 한다.

 

 

▶ 2+2년 계약갱신 청구권은 어떻게?

계약갱신 청구권은 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 청구할 수 있으며 임대인도 정당한 사유 없이 거절할 수는 없다.

 

⊙임대인 계약갱신 청구 거절 사유

-임차인이 2개월 이상 월세를 밀렸을 때

-거짓으로 집을 빌렸을 때

-임차인과 협의하여 이사비 등 보상했을 때

-임대인의 동의 없이 다른 사람에게 집을 빌려줬을 때

-집을 심하게 파손했을 때

-임대인이나 그의 직계가족이 실거주할 계획이 있을 때

-그 밖에 집을 계속 빌려주기 어려운 중대한 사유가 있을 때

 

▶2년 계약했는데, 1년만 살아도 될까요?

이럴 땐 임대인의 동의를 얻어야 보증금을 돌려받을 수 있으나 계약을 '1년' 했지만 "그냥 2년 살게요"라고 주장할 수 있다.

임대차보호법은 최소 임차 기간 2년을 보장하는데 만약 계약기간을 채우지 못했다면 임대인도 보증금을 미리 돌려줄 의무 가 없으니 서로 감정이 상하지 않게 이런 상황이 발생하기 전 임대인과 협의하는 게 좋다.

 

 

▶묵시적 갱신도 계약갱신청구권을 쓴 것으로 본다.

계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 너나 임대인 중 누구도 계약 해지 의사를 밝히지 않았을 때 전과 동일한 조적으로 계약이 자동 갱신되는 것이 '묵시적 갱신'이라고 한다. 

그러나 이것과 계약갱신청구권은 다르다. 즉 최초 계약으로 2년간 살고 묵시적 갱신으로 2년을 더 살았어도 계약갱신청구권 +2년을 쓸 수 있다.

 

▶계약해지하고 전세대출을 갚고 싶다면

대부분 평소 이자만 내다가 만기에 대출금을 한 번에 갚는 일시 상환 방식을 택하는데 이때 전세금을 임대인에게 받아 은행에 갚아야 하는지, 아니면 임대인이 직접 은행에 송금하는 건지는 은행 또는 상품마다 다르다.

HF의 청년· 일반 전월세보증금 대출 상품을 이용하면 임차인이 보증금을 받아 직접 은행에 상환해야 한다.

SGI 상품을 이용하면 임대인이 은행에 임차인이 대출한 보증금을 상환해야 한다.

물론 보증금에서 대출금을 뺀 차액은 임차인에게 돌려주면 된다.

 

▶임대인이 바뀌었을 때 어떻게 하나요?

 

계약 내용이 바뀌지 않았다면 새로 계약서를 쓸 필요는 없으며 확정일자도 다시 받을 필요 없다.

새로운 임대인이 이전 임대인의 지위를 그대로 승계한다고 보면 된다.

계약기간이 끝나 같은 조건으로 계약을 갱신하거나 묵시적 갱신으로 계약이 자동 연장되는 경우도 마찬가지다.

 

 

 

※임대인이 바뀌면서 보증금이 올랐을 때에는 확정일자의 효력이 오른 보증금까지 커버하지 못하기 때문에 오른 보증금에 대해 별도의 계약서를 쓰고, 이에 대한 확정일자도 다시 받아야 한다. 

이때 주의 사항은 기존 계약서를 파기하고 새로 전체 보증금에 대한 임대차계약을 맺지 않도록 해야 한다.

기존계약서는 그대로 보관하고 보증금 증액분에 관한 추가 계약서를 쓴 후 확정일자를 받는 방법이 좋다.