질권설정, 채권양도

오늘은 전·월세 초보분들이 꼭 알아야 할 전·월세 계약시 질권설정, 채권양도에 대해서 알아보았습니다.

임차인도 질권설정, 채권양도에 대해서 알아야 하지만 임대인도 꼭 알아두면 좋은 부동산 상식이다.

 

 

 

 

 

질권설정

질권설정에서 질권은 '돈을 받을 권리'이다. 즉 보증금 일부를 빌려준 은행이 그 돈을 가장 먼저 가져갈 수 있는 권리다.

질권설정은 어떤 재산에 질권(돈을 받을 권리)을 걸어놓은 걸 말한다. 

은행이 임차인에게 내준 대출금을 임대인에게 돌려받을 수 있는 권리를 확보하는 것이다.

 

보증기관(HUG, SGI, HF) 중 SGI 방식으로 가장 많이 보증서를 내준다. 

임대차계약을 체결한 다음 SG I보증서를 담보로 하는 전세대출을 신청하면

 (1) 임대인은 질권설정 통지서(질권설정 사실을 알려줌)를 받게 된다.(유선상 동의)

 (2) 은행에서 전세대출을 받으면 계약서상 잔금일에 임대인 계좌로 대출금을 입금한다.

 (3) 계약 만기에 임대인이 은행에 대출금을 상환(질권 소멸)하는 시스템이다.

 

 

▶ 질권설정 했을 때 주의할 점

임차인 보다는 임대인 입장에서 주의할 점이다.

계약 만기 이후 임대인이 보증금을 은행이 아닌 임차인에게 돌려주면 문제가 복잡해질 수 있다.

임차인이 그 돈을 다시 임대인에게 돌려주고 임대인이 다시 은행에 갚으면 상관없지만, 최악의 경우

임차인이 그 돈을 돌려주지 않으며 임대인이 은행에 대출금을 갚아야 할 수도 있다.

 

보증기관은 임대인의 집이 아니라, 은행이 보유한 '보증금반환채권'에 질권을 설정하기 때문에 임대인이

은행에 대출금을 돌려주지 않으면, 보증 기관은 먼저 은행에 대출금에 해당하는 액수를 주고 담보로 설정한

보증금반환채권을 가져가 채권자로서 임대인에게 대출금을 청구한다.

 

 

 

 

 

채권양도

채권양도는 돈을 갚으라고 할 수 있는 권리를 전세대출을 받은 임차인이 은행으로 넘기는 걸 말한다.

여기서 채권은 돈을 갚으라고 할 수 있는 권리이다.

 

임차인의 보증금은 임대인 입장에선 사실상 부채(빚)에 해당하기 때문에 전세 계약이 끝나면 돌려줘야

할 돈이다. 그러므로 임차인은 임대인에게 보증금을 돌려달라고 요구할 수 있는 채권을 갖게 된다.

 

다만 전세대출을 받았다면 이야기는 달라진다.

그 보증금은 은행 것이기에 은행이 채권을 요구할 수 있게 된다.

따라서 은행은 그 보증금을 빌려준 사실과 그에 대한 채권이 은행에 있다는 걸 채권양도통지서를 통해

증명하는 것이다.