부동산 경매 기초 권리 분석 쉽게 공부법

2023.07.06 - [부동산 공부] - 알면 쉬운 부동산 경매 용어 공부

오늘은 부동산 경매 기초 권리분석 쉽게 공부법을 알아보겠습니다. 권리 분석하면 모두 어렵게 생각하시는데요. 부동산 경매 공부에 시간과 정성을 들이면 권리분석도 쏙쏙 눈에 들어옵니다.

 

 

 

부동산 경매 기초 권리 분석 쉽게 공부법

 

◈ 경매의 기초는

-부동산 권리는 반드시 알아야 하며 

-물건에 대한 정확한 권리분석이 필요

-말소기준권리에 대한 이해가 필요

-낙찰 후 각종 인허가, 용도 변경

-부동산 취득 전 자금계획

-부동산 취득 후 세금

-인도 및 명도 부분에서 문제해결

 

◈ 대항력

-전입신고와 점유를 하고 전입신고를 하면 익일 0시 대항력 발생

-대항력은 보증금을 돌려받을 수 있는 권리

-남은 임대차 기간도 보장

-법원에 배당요구 시 보증금 수령

-낙찰자에게 보증금 수령

 

 

◈ 우선변제권

-대항력 + 확정일자 = 우선변제권

-경매 시 종기일 내 배당요구 할 수 있다.

-배당 순위에 의해 순서대로 보증금을 돌려받는다.

-임대차 계약 잔금 당일 꼭 주민센터 방문하여 전입신고와 확정일자 반드시 신고할 것

 

◈ 최우선변제권

-주택임대차보호법에 소액임차인에 해당한다.

-권리 순서와 관계없이 최우선으로 배당금을 수령할 수 있다.

-대항력+배당요구= 최우선변제

-배당요구 종기일 내 배당요구

 

◈ 말소기준 권리

말소 기준 권리는 누가 경매를 신청했든지 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기 중 가장 등기일이 빠른 권리가 

말소긴준권리가 된다.

 

-인수되는 권리

º항상 인수 : 유치권, 법정지상권, 분묘기지권

º 말소기준 권리보다 시간이 빠른 선순위는 인수

    지상권, 지역권, 전세권, 청구권 보전가등기, 가처분· 환매 등기, 임차권등기 대항력을 갖춘 임차인

 

-소멸되는 권리 

 말소기준 권리보다 시간이 늦은 권리는 소멸 : 지상권, 지역권, 전세권, 청구권 보전가등기, 가처분, 환매 등기, 임차권등기,   대항요건을 갖춘 임차인 

 

항상 인수되는 권리

  *유치권  *예고등기  *법정지상권

 

항상 말소되는 권리 

* (가)압류 * (근)저당  *담보가등기  *경매개시결정등기

 

 

 

☞ 권리분석의 순서

첫째 말소기준 권리를 찾는다

둘째 말소기준 권리와 비교해 인수 또는 소멸되는 등기부상의 권리를 찾는다.

셋째 말소기준 권리보다 전입일이 빠른 임차인을 찾는다

넷째 주택임대차 및 상가 임대차보호법상의 소액임차인인지 확인한다.

 

예)

권리순서                  권리내용                                      말소/인수

     1                 2012. 03.10  처분금지가처분 A                  인수

     2                 2012. 05.18  전입(대항력 0) B                    인수

     3                 2013. 05.29  압류 C                               말소기준권리

     4                 2013. 08.05  전입 D                                    말소

     5                 2014. 04.11  압류 E                                     말소

     6                 2014. 04.13  예고등기 F                             인수

     7                 2014. 04.15  경매기입등기 G                      말소

     8                               유치권                                            인수

 

 

 

 

 

 

 

 

부동산경매 최우선변제권