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부동산 공부

부동산 경매 물건 쉽게 현장조사

by 막내둥이 dream 2023. 7. 19.
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2023.07.13 - [부동산 공부] - 부동산 경매 기초 공부

오늘은 부동산 경매 물건 쉽게 현장 조사하는 방법에 대해 알아보았습니다. 경매 물건을 전입세대열람방법 및 활용 부터 관리비 조사가 중요한 이유, 토지 현장 조사 방법등을 알아보겠습니다.

 

 

 

부동산 경매 물건 쉽게 현장 조사

경매물건은 현장에 답이 있다. 누구나 부동산 경매 물건 쉽게 현장 조사 하는 팁을 알아보았다.

 

1) 전입세대열람방법 및 활용

경매 입찰 전 현장 조사를 하면서 점유자 파악이나 임차인의 대항력 유무를 판단하려면 전입세대열람은 필수사항

점유자의 전입 시기가 말소기준 권리보다 선순위이며 배당요구를 하지 않은 경우 낙찰자가 보증금 전액을 인수해야 한다.

입찰 당일에 꼭 열람 후 경매에 참여하자.

입찰당일에 경매법정에 비치해 놓은 사건열람을 확인하는 과정도 잊지 말자.

사설 경매 사이트에서 제공하는 전입세대열람원을 확인하는 경우가 있는데 사이트에서 제공하는 전입세대 정보의 시기

가 지난 경우 직접 열람했을 때 변동된 점유 관계가 간혹 나타나기도 한다.

닉칠 후 점유자를 상대로 인도명령 신청을 하는 경우 고의적으로 인도명령 서류를 받지 않고 이의신청하는 등의 절차로 인하여 인도명령 결정을 지연하는 경우가 발생할 수 있다. 이러한 사태를 방지하기 위해서는 입찰 전에 전입세대 열람 확인이 중요하다.

 

-전입세대 열람 시 준비물과 주의사항

⊙ 신분증

⊙ 해당 사건의 경매 정보지 1부

⊙ 열람 비용

⊙ 주민센터에 비치된 신청서 작성

⊙ 신청서 서명란에는 도장 또는 사인

⊙ 말소, 동거인 포함해서 발급

 

 

 

2) 관리비 조사가 중요한 이유

해당 물건의 관리비 확인을 간과하여 큰 낭패를 보는 경우가 있다. 관리비를 조사하는 것만으로도 명도 난이도를

예상하고 점유 관계를 확인할 수 있다.

낙찰 후 점유자를 상대로 명도를 진행하기 전에 체납된 관리비 내역을 토대로 점유자의 성향을 예측할 수 있으며,

현재 관리비(공과금)를 누가 납부하고 있는가에 따라 실제 점유자를 파악할 수 있다.

아파트 관리비의 경우 공용 부분에 대한 관리비와 전용 부분에 대한 관리비를 통합하여 부과하며,

구체적인 사항은 관리비 납부고지서에 명시된다.

경매로 낙찰받을 경우 공용 부분에 대한 관리비만 부담하면 되는 것이 맞지만 이미 관리사무소에서 수도, 전기 공급을 중단하는 경우는 부득이하게 전 점유자의 관리비 전액을 납부해야만 수도, 전기를 공급받을 수 있다.

전 점유자가 부담하여야 할 관리비를 낙찰자가 납부한 것에 대해서는 아파트 운영위원회를 상대로 부당이득금반환의 방법으로 반환받아야 하지만 대부분 협의가 되지 않아서 소송 절차를 거쳐야 한다.

낙찰자의 관리비 인수 책임은 관리비 중 공용 부분에 한하고, 연체료는 인수하지 않는다.

 

공용 부분의 관리비 중 '일반 관리비' 부분의 대법원 판례는 공용 부분에만 관한 것도 아니고 전유부분에만 관한 것도 아니어서 공용부분과 전유부분을 구분한다는 것이 불가능하므로 낙찰자는 1/2만 부담한다.

또한 관리비 채권은 3년간 채권행사를 하지 않으면 소멸시효가 끝나 청구할 수 없으니 유의하자.

 

 

 

 

3) 토지 현장 조사 방법

토지는 부동산 중 거래 사례가 활발하지 않고 공법상 행위 제한에 따라 취득 후 어려움을 겪는 사례가 많다.

토지를 취득하고자 할 때는 사전에 철저한 조사가 이루어져야 한다.

많이 유찰되는 경매 물건의 경우는 여러 함정이 있을 수 있으니 단순히 가격적 이익만 보면 낭패 보기 쉽다.

 

토지 현장 조사 시 주의사항은

- 지상에 건물, 수목 또는 공작물이 있는 토지를 입찰하는 경우에는 법정지상권 성립 요건을 확인해야 한다.

법정지상권이 성립하는 경우에는 지상물을 임으로 철거할 수 없기 때문에 소유권 행사에 어려움이 따른다.

-임야를 취득할 때는 현장답사를 꼼꼼히 하자. 임야 내에 분묘가 소재하고 분묘기지권이 성립하는 경우에는 임의로 분묘를 개장 또는 이장할 수 없기 때문이다.

- 혐오시설은 피하는 것이 좋다. 

토지 위에 철탑이 있거나, 고압선에 매설되었거나, 인근에 쓰레기장 등이 있다면 토지 개발에 악재로 작용할 수 있다.

- 토지는 개발제한구역, 군사 시설 보호구역, 상수원보호구역 등 공법상 규제사항이 많다. 이러한 규제는 쉽게 바뀔 수 있는 부분이 아니므로 입찰 전에 토지이용 계획확인서를 확인하자

관할청에 건축 가능 여부를 확인하고, 군 당국의 동의 여부 등을 확인하는 등 다각도로 조사가 필요하다.

- 토지는 주거용, 상업용 부동산에 비해 거래 사례가 많지 않기 때문에 입찰 전에 반드시 현장에 방문하여 시세 조사를 정확히 하여야 한다. 시세를 잘못 파악해 예상 밖으로 고가 낙찰을 받고는 잔금을 납부하지 않는 경우가 종종 발생한다.

-  전, 답, 과수원 등 농지를 취득하고자 할 때는 입찰 전에 농지취득자격증명 제출 여부를 확인하고 관할청 담당자를 통해 농지취득자격증명 발급 여부를 반드시 확인하여야 한다.

-토지는 개발 목적이나 미래가치를 보고 투자하는 부동산으로 부동산 경매 중 다양한 지식을 필요로 한다.

취득하고자 하는 지역의 개발 호재, 교통망, 수용토지 등을 고려하여야 한다.

 

 

 

 

4) 농지취득자격증명 발급 방법

토지 경매에서 농지를 낙찰받을 경우 농지취득자격증명을 제출해야 입찰보증금을 몰수당하지 않게 된다.

 

토지 경매 시 가장 중요한 부분은

토지가 지목이나 현황상 전, 답일 때 농취증을 제출하여야 한다.

낙찰 후 1주일 이내 즉 매각허가결정 기일까지 제출하여야 하며 2주일 이내에 제출하지 않으면 매각 불허가뿐 아니라

입찰보증금을 몰수당한다.

 

농지라는 것은 지목이 전, 답이거나 현황상 전, 답, 과수원, 다년생 농작물 재배지로 이용되는 토지를 말한다.

농지는 거주지역에 상관없이 취득할 수 있지만 농지를 보유하지 않은 사람은 최소 취득 면적이 1,000㎥ 이상 되어야 농지취득자격증명을 발급받을 수 있다.

 

농지취득자격증명은 처리 기한이 영농의 경우 4일, 주말 체험농장의 경우 2일이다.

그러다 보니 문제가 발생할 경우 대처 시간이 3일에 불과하니 꼭 필요한 땅이라면 경매 전에 미리 준비하는 것도 좋은 방법이다. 토지 매매나 경매에서 빼놓을 수 없는 것이 농지취득자격증명과 농업경영계획서, 농지원부 등이다.

 

주말농장이나 체험 영농을 위한 농지 취득은 세대원 전부가 소유한 농지 면적이 1,000㎥미만이면 소유 가능하고 농취증 발급신청서만 작성하여 제출하면 된다.

일반 농지 취득에서와 같은 농업경영계획서는 제출하지 않아도 된다.

 

 

 

▶농지취득자격증명 발급 절차

① 경매 물건을 낙찰 받는다.

② 경매 법정에서 최고가 매수인(낙찰자)이 확인되면 입찰보증금 영수증을 즉시 수령받는다.

③ 해당 소재지 읍·면·주민센터를 방문하여 법원 경매 물건을 낙찰받은 최고자 매수인을 증빙(입찰보증금 영수증 확인)하고 농지취득자격증명 발급을 신청한다.

④ 자격심사를 한다.

⑤ 4일 이내에 발급 또는 반려된다.

⑥ 매각결정기일 이전까지 제출한다.

⑦ 매각허가결정이 난다.

⑧ 대금을 납부한다.

 

 

농지취득작격증명 발급기준

 

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