부동산 경매 기초_ 가장 임차인

오늘은 부동산 경매 기초_가장 임차인 확인 방법에 관하여 알아보았습니다. 부동산 경매 권리분석에 가장 중요한 임차인!!

임차인의 진짜 인지 아닌 가장 임차인인지 확인하는 방법을 몇 가지 알아보았습니다. 그럼 알아보러 갈까요?

 

 

 

 

 

부동산 경매 기초_가장 임차인

부동산 경매 기초_가장 임차인에 관해 공부해봅시다. 부동산 경매 권리분석 할 때 임차인인 것 같기도 하고 아닌 것 같기도 할 때가 있는데요. 이럴 때 좀 도움이 되지 않을까 알아보았습니다.

 

가장 임차인 확인방법

 

 

 

1. 선순위 임차인이 가장 임차인으로 의심 가는 경우

 

-최초 근정당권설정일 보다 먼저 전입한 세대가 있는 경우(선순위 임차인이나 의심의 여지는 있음)

 

-선순위 임차인의 보증금과 후순위 근저당권 설정액을 합한 금액이 감정가 또는 시세를 초과하는 경우

 

-전입자가 권리 신고를 하지 않아서 보증금이 얼마인지 파악되지 않은 경우(매각명세서에 보증금 미상)

 

-전입신고는 되어 있는데 권리 신고를 하지 않아 확정일자를 파악하지 못할 경우(확정일자 미상)

 

-임차인이 소유자의 가족이나 친인척 또는 동일법인 재직, 고용관계로 의심되는 경우(예를 들어 이름, 정황 등)

 

-경매개시결정 등기일에 임박하여 전입신고가 된 경우(예를 들면 최우선변제 관련 이슈 등)

 

-권리 신고된 보증금이 최우선변제금에 딱 맞게 해당되는 경우(예를 들면 최초 담보물건의 설정일, 지역 확인)

 

-방의 개수 및 전유부분의 구조상 여러 세대의 임대차가 어려운 경우 (예를 들면 방 3개, 임차인 3세대 등)

 

-임대차계약서를 공인중개사 사무소에서 작성하지 않고 임대인 -임차인 쌍방이 직접 계약한 경우

 

-채권자(특히 무상 거주확인 후 대출해 준 근저당권자)가 임차인 배당요구 시 재판기록을 열람한 경우

  (문건 송달내역 참조)

 

-채권자(근저당권자, 가압류권자 등)로 부터 배당배제신청이나 배당요구 이의신청이 제기된 경우

  (문건송달내역 참조)

 

 

 

 

2. 선순위 임차인이 가장 임차인 여부 확인 방법

 

-근저당권 설정액 및 당시 매매시세를 확인하여서 선순위 임차인 여부 및 보증금 금액의 한도를 유추

 

-국토교통부 실거래가 공개시스템에서 전·월세 실거래가 확인 ( 확정일자 부여 및 전월세 신고제 등)

 

-근저당권자(은행 등)에서 대출 당시 무상거주확인사실 확인, 무상거주확인서 열람 또는 직접 법원제출 요청

 

-관리사무소 등을 방문하여 관리비( 전기,가스 ,수도비 등) 납부고지서의 발송 대상 및 미납여부 확인

 

-재판기록 열람을 통해 임차인 권리신고서, 임대차계약서, 무상거주여부, 가족관계, 주민등록등본, 대출서류 등 확인

 

-현재 이혼상태인 부부라면 근저당권 설정 당시 이혼여부 확인 (이혼확정판결 다음날 0시부터 대항력 인정)

 

-직접 방문, 탐문하여 소유자 및 임차인의 임대차계약 관계 및 보증금, 월세 확인 (임대차계약서 사실 여부 고려)

 

 

 

 

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국토교통부 실거래가 공개시스템