2023.07.21 - [오늘의 경제뉴스] - 서울 전세가 9주째 상승
혹시 아셔요? 주택임대차 보호법을요. 모르신다고요. 아님 기억이 안 나신다고요. 괜찮아요!!
이번 기회에 같이 주택임대차 보호법의 취지와 주요 내용에 관하여 알아보아요.
혹시 아셔요? 주택임대차 보호법
혹시 아셔요? 주택임대차 보호법을요. 아신다면 이번 기회에 다시 한번 기억해보는 시간 모르신다면 알아가는 시간이 되었으면 좋겠습니다.
1. 주택임대차보호법의 취지
⊙「민법」에 따른 임대차계약의 규정으로는 경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하기 어려운 면이 많기 때문에,
이를 보완하기 위해 「민법」의 특별법으로 「주택임대차보호법」이 제정되었습니다.
⊙ 주택임대차는 당사자 간 합의에 따라 성립되는 계약임에도 불구하고 「주택임대차보호법」을 위반하여 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.
⊙ 「주택임대차보호법」의 보호 대상이 되는 임차인은 원칙적으로 대한민국 국적을 가진 자연인이고, 예외적으로 외국인과 재외동포도 일정한 경우(전입신고에 준하는 체류지 변경 신고를 할 경우) 「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 있다.
⊙ 「주택임대차보호법」의 적용 대상은 주거용 건물에 대한 임대차이며, 미등기 전세인 경우에도 「주택임대차보호법」이 적용됩니다. 단, 일시 사용을 위한 임대차인 경우에는 「주택임대차보호법」이 적용되지 않는다.
⊙ 「주택임대차보호법」은 주택, 즉 주거용 건물의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용되고, 그 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용됩니다.
⊙ 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차 목적물의 공부상 표시만을 기준으로 하는 것은 아니고, 그 실제 용도에 따라서 합목적으로 판단 한다. 단' "주거용 건물" 여부의 판단 시기는 임대차계약을 체결하는 때를 기준으로 합니다.
⊙ 「주택임대차보호법」은 주택에 대해 「민법」에 따라 임대차 등기를 한 경우 주택의 임대차에 인정되는 대항력과 우선변제권에 관한 규정이 준용한 것으로 등기 없이도 누구에게나 임차권을 주장할 수 있고, 임대차 기간을 보장하며 소액보증금의 최우선변제권 등을 임차인에게 인정합니다.
2. 주택임대차보호법의 주요내용은
▶ 대항력
등기가 없더라도, 임차인이 ① 주택의 인도와 ② 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제 3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 대항력이 발생한다.
▶ 우선변제권
-임차인은 ① 대항요건( 주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약 증서상의 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주댁이 경매 또는 공매되는 경우 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리인 우선변제권을 취득합니다.
-임차권은 원칙적으로는 채권이나. 대항력을 갖추고, 임대차계약 증서에 확정일자를 받으면, 확정일자 일을 기준으로 담보권자와 선후를 따져서 후순위의 담보권자보다 우선하여 배당받을 수 있습니다.
▶ 소액임차인의 최우선변제권
임차인은 임차보증금이 소액인 경우에는 경매신청 등기 전까지 주택의 인도와 주민등록을 마치면, 확정일자를 받지 않은 경우에도 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.
▶ 임대차 존속기간의 보장
- 주택의 임대차 존속기간은 최저 2년, 따라서 임대차 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 때에도 최소한 2년의 임대차 기간은 보장됩니다.
-계약이 갱신된 경우에도 임대차의 존속기간은 2년이며, 계약이 갱신되는 경우에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있다.
-임차인은 임대인에게 주택임대차계약을 해지하겠다는 의사를 통지하고, 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약 해지의 효과가 발생한다.
▶ 임차권등기명령제도
-임차인은 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 경우 임차 주택의 소재지를 관할하는 법원에 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 합니다.
- 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하며, 임차권등기 전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 임차인의 경우에는 그 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다.
▶ 차임 증액 또는 보증금의 월 차임 전환의 경우 제한
-당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대해 그 증감을 청구할 수 있다.
다만, 증액하는 경우 5%를 초과해 증액할 수 없다.
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