전세 보증금, 역전세, 깡통전세

오늘의 부동산 공부는 전세 보증금으로 인한 역전세, 깡통전세에 대해서 알아봅시다.

 

 

 

 

전세 보증금

지난 4일 한국은행의 '깡통전세와 역전세 현황 및 시사점' 자료에 따르면 전세 계약 중 깡통전세 위험 가구 비중이 올해 4월 8.3%(16만 3000가구)를 기록했다고 한다. 이는 지난해 1월 2.8%(5만 6000가구)와 비교하면 약 3배 증가한 수치다. 

역전세 위험 가구 비중도 작년 1월 25.9%( 51만7000가구)에서 올해 4월 52.4%( 102만 6000가구)로 2배 이상 늘었다.

최근 이뤄진 전세 사기는 자본이 거의 없는 상태에서 전세보증금을 끼고 집을 매입하는 '무자본 갭투자' 방식으로 이뤄졌다. 역전세와 깡통전세 증가로 임차인의 전세 보증금 미반환 리스크가 커지고 있다. 깡통전세 위험가구 16만 가구 중 72.9%가 올해 하반기부터 내년 상반기까지 만기 예정이다.

 

역전세 위험가구 102만 6000가구 중 29만 채는 올 하반기에 계약이 끝난다. 집주인이 임차인에게 전세 보증금을 돌려줘야 하는데 전세금 하락으로 인한 하락분만 수조 원에 달할 전망이라고 한다.

 

 

 

 

역전세

역전세는 전세 시세 하락으로 기존 전세보증금보다 계약 만기 시 전셋값이 낮아진 경우를 의미한다. 즉 주택 가격이 급락하면서 전세 시세가 계약 당시보다 하락 해서 임대인이 임차인에게 보증금을 제때 돌려주는 것이 어려워져 '역전세난'이 일어나는 것이다.

 

예를 들어 집주인 갑은 2년 전 임차인 을과 보증금 2억 원에 전세 계약을 맺은 후 계약이 만료되는 시점에 새 세입자를 구하려 한다. 이때 전세 시세가 2년 전에 비해 약 7000만원 낮아진 1억 3000만 원으로 떨어져 있어 기존 세입자 을의 보증금을 충당하지 못하게 되는 것이다.

 

 

 

깡통전세

깡통전세는 주택 매맷값이 급격히 떨어져 집주인이 담보대출을 갚은 뒤 전세보증금을 못 돌려주는 상황으로 계약 당시와 만료 시 전세 시세를 비교하는 역전세와 달리 깡통전세는 집의 매매가격과 전셋값을 비교하는 개념이다.

깡통전세는 주택 매매가가 예전에 체결한 해당 집의 전세금보다 낮아진 것을 뜻한다. 즉 과거 전셋값이 전세보증금과 주택담보대출 등을 합친 집값을 추월해 임대인이 집을 팔아도 전세금을 온전히 돌려주지 못하는 것이다. 

통상적으로 임대인의 주택담보대출금과 세입자 전세금을 합한 금액이 집값의 70~80%를 웃돌면 깡통전세 위험이 있다고 간주한다.

지난 4월 기준 깡통전세에 해당하는 주택은 평균적으로 기존 보증금 대비 매매시세가 2000만원 낮게 나타났다.

집주인은 주택을 팔아도 2000만원이 모자라 임대인에게 전세 보증금 전체를 돌려주기 힘들게 된다.

 

깡통전세는 '임대차 3법' 시행 후 전셋값이 급등해 주택 매매가격과 전셋값의 차이가 줄어들면서 나타났으며 특히 깡통전세는 전세사기로 이어질 가능성이 높다. 

 

 

오늘은 전세 보증금에서 깡통전세 와 역전세의 뜻을 알아보았습니다.