꿈틀거리며 주목받기 시작한 꼬마빌딩

부동산 시장이 조금 회복되는 분위기를 보이자. 꿈틀거리며 주목받기 시작한 꼬마빌딩이 서울지역 거래량이 올해 1월 바닥을 찍고 4개월 연속 늘어나는 추세다. 경매 시장에서도 관심이 높아지며 지난 5월에는 경매가격 대비낙찰가격비율이 100%선을 넘어섰다. 또한 보증금 비율이 높아 초기 투자 비용이 적은 빌딩이나 경매와 급매물부터 관심을 가지면서 시장흐름을 꼼꼼히 살펴보자.

 

 

꿈틀거리며 주목받기 시작한 꼬마빌딩

작년 하반기부터 대출금리가 급격하게 올랐는데 건물임대료는 별로 뛰지 못하면서 거래량이 폭삭 주저앉았는데 이유는 투자자들이 원하는 수익률을 맞추기 어려웠기 떄문이다. 

부동산 플래닛에 따르면 지난해 6월 145건이었던 서울 꼬마빌딩 거래량은 올해 1월 37건까지 74.5%가 급감했었다.

 

부동산 플래닛에 따르면 지난 5월 서울 상업업무용 빌딩 전체 매매 거래량은 147건으로 전월대비 24.6%증가했다.

2월부터 넉 달 연속 오름세로 꼬마빌딩만 따로 분류해 거래량을 들여다봐도 동일한 추세다.

 

권역별로는 종로· 중구 등 도심권에서 26건이 거래돼 주요 권역 중 1위를 차지했다.

영등포· 여의도 등 여의도권이 23건, 강남· 서초 등 강남권은 20건을 나타냈으며 서울 자치구별로 살펴보면 강남구, 마포구, 성동구, 종로구, 광진구 등에서 거래가 많았다.

 

50억원 미만 빌딩 거래가 89건을 기록해 전체 거래의 60.5%를 차지하고 300억원 이상의 빌딩 거래는 도심권에서 2건, 3도심(도심권, 여의도권, 강남권)을 제외한 기타 지역에서는 1건 등 단 3건에 그쳤다.

 

경매 시장에서도 꼬마빌딩은 회복 추세다.

법원 경매정보업체 지지옥션에서는 지난 5월 서울 지역 꼬마빌딩(감정가75억원 이하 근린상가)평균 낙찰가율은 116.2%였다. 경매가격이 감정가격보다 높은 수준으로 다시 돌아온 셈이다.

경매 시장에서 꽤 안전자산으로 여겨지는 아파트 평균 낙찰가율인 96.8% 보다도 높은 수준이라고 한다.

 

꼬마빌딩은 주택과 달리 양도세 중과 안 되고 공시가 80억 이하 땐 종합부동산세가 부과되지 않는다.

 

전문가들은 꼬마빌딩 시장이 어느 정도 바닥을 찍었다고는 판다하고 있지만 완벽하게 회복 추세로 돌아섰다고 볼 수 있는지에 대해서는 회의적이다.

투자자들이 아직 시장을 불안정한 상황으로 인식하고 있고 거래량도 4개월 연속 늘어나고 있지만 지난해 같은 기간과 비교하면 낮은 수준이다. 그리고 고금리 기조가 유지되고 있다는 점도 여전히 부담스러워하고 있다.

 

전문가들은 시장 상황이 예민할 때 빌딩 투자는 무엇보다 상권분석 철처히 히고'잃지 않는 투자'가 더욱 중요하다고 입을 모으고 있다. 투입되는 금액이 큰 만큼 각별한 주의가 필요하다고 말하고 있다.

우선 비슷한 입지의 매물이라면 보증금 비율이 높아 초기 투자금이 상대적으로 적게 들어가는 빌딩이 유리하다.

서울 핵심 상권 내 대로변 수요를 확보할 수 있는 대형 빌딩 뒷골목에 있는 꼬마빌딩이나 개발 규제가 완화되는 서울 구도심 꼬마빌딩도 상대적으로 안전하다고 전문가들은 말하고 있다.

 

마지막으로 챙겨야 할 중요한 포인트는 건물의 임대수익률보다는 자본차익을 눈여겨보라고 말하고 있다.

현재 서울을 기준으로 보면 임대수익률이 2%대 이하인 경우가 많은 데 은행 정기예금 금리랑 비교해도 큰 이점이 없기 때문이기도 하다. 따라서 건물에 투자할 때는 3%대 임대수익을 기본으로 하되 자본차익을 얻을 수 있는 건물을 매입해야 한다고 말한다.