부동산 공부가 재밌는 1인입니다. 오늘은 '부동산 상승 신호 하락 신호'에서 좋은 입지와 신축부터 상승하는 갭 벌리기, 갭 메우기와 실현이 가까운 호재 활용하기에 대해서 다시 한번 체크하며 읽어봅니다.
좋은 입지와 신축부터 상승하는 갭 벌리기
저자는 전세갭투자의 중요한 원리가 '오를 가능성이 높은 입지를 찾아, 투입금액을 최소화하는 것'이라고 했다.
많은 사람이 오를 곳을 찾는 방법에 대해서는 많이 알고 있다. 그래서 이 책에서는 상승장에서 자주 활용되는 방법이지만 사람들이 쉽게 간과하게 되는 방식에 관해서 이야기한다. 상승장 초반에는 갭 벌리기를 적극 활용하자고 이야기한다. 즉 입지가 좋은 곳이나 신축아파트를 선호하는 사람들의 구매수요가 늘면서 선호가 높은 주택이 먼저 상승하는 현상을 갭 벌리기라고 한다. 부동산 시장이 회복되는 상승장 초반에는 입지가 좋은 곳이나 신축아파트를 분양받는 것이 가장 좋은 투자 방법이라고 할 수 있다. 아직 상승장이 본격화되지 않을 때는 분양가는 저렴한 반면, 앞으로 시세가 오를 가능성이 높은 곳을 투자하는 것이 기초적인 투자 방법이다. 저자는 분양가 상승 시 대처 방법을 첫째 분양이 계속 예정된 곳을 찾아라. 둘째 현재 기준으로 분양 시기가 가장 빠른 곳을 찾아 분양받는 것이 좋다고 이야기하고 있다. 사실 실제 상황에서는 이 말을 그대로 따르기 쉽진 않지만 과거의 가격에 얽매이면 성공적 투자가 어렵다고 이야기하고 있다. 하지만 현명한 투자자는 과거에 내가 얻지 못한 수익에 집착하고 불확실성을 날려버리고 과거를 돌아보고 앞으로 내가 얻을 수 있는 미래 가능성에 더 집중하라고 한다. 생각보다 많은 사람이 나와 상관없는 과거에 연연하고 불확실한 상황에 주저한다. 그러나 투자자라면 기존 현상을 냉정하게 바라보며 앞으로 다가올 기회를 찾으려 꾸준히 노력하는 자세가 투자의 자세라고 말하고 있다. 투자자의 마인드부터 따라 하려는 노력이 필요한 것 같다.
갭 메우기
부동산 시장이 회복되고 상승할 때는 '입지가 좋은 곳' 그리고 '신축아파트'에 우선으로 투자하는 것이 유리하다고 했지만, 막상 관심을 갖고 보면 입지가 좋은 곳은 이미 상당히 올라 있는 곳이 많다. 이럴 때 활용할 수 있는 기초적인 투자 방법은 '갭 메우기'이다. 특정 지역의 가격이 급등하면서 이에 대한 이용하는 방법이라고 저자는 말하고 있다. 시장에서 갭 벌리기 현상이 나타나면 또 다른 변화가 나타나는데 이 상황을 바라보는 기존 주택 보유자와 예비 구매자들의 생각이 변하기 때문이다. 부족한 자금을 들고 고민하는 예비 구매자는 입지가 조금 떨어지더라도 다른 지역의 신축아파트에 들어갈지, 아니면 구축이라도 입지가 좋은 이곳을 선택할지 고민을 많이 한다. 투자자의 성향에 따라 투자 방식이 나누어지기는 하지만 중요한 것은 그동안 아무 관심이 없던 구축아파트를 관심을 가지는 것이다. 관심을 보이는 사람들이 생기면서 구축아파트 보유자들은 자신들이 생각하는 수준으로 매매 호가를 올리기 시작하고, 늘어난 구매수요가 이를 받아주면 거래가 성사되면서 구축아파트 역시 가격이 상승하는 것이다. 결과적으로 어떤 지역에서 특정 종목(여기서는 신축아파트)이 상승하면 동일한 지역에서 연관성 있는 또 다른 종목(여기서는 구축아파트)이 시차를 두고 상승하는 현상이 생긴다. 이처럼 부동산 시장이 상승기에 접어들면 갭 벌리기와 갭 메우기 현상이 자주 나타나며 이러한 패턴을 우리가 공부하고 이용하면 투자할 곳을 파악하기 쉬울 것 같다. 무조건 입지 좋은 부동산만 선호할 게 아니라 가격의 움직임이 어떤 식으로 나타나는지를 공부하고 이를 활용하면 부동산 투자에서 수익을 내며 부의 흐름을 타지 않을까 생각해 본다.
실현이 가까운 호재 활용하기
중심 지역 상승세가 커지면 그 주변까지 상승세가 확산한다는 말은 맞는 이야기인 것 같지만, 막상 투자를 결심하기엔 모든 지역에서 이런 현상이 나타날까 걱정도 되는 것이 솔직한 마음일 것이다. 수도권 외곽 지역까지 가격 상승세가 이어지려면 상당한 시간이 걸린다. 그래서 가장 좋은 방법은 지금은 오르지 않았어도 멀지 않은 시기에 나타날 몇 가지 상승 모멘텀을 가지고 있어서 사람들의 관심이 집중될 만한 곳, 다시 말해서 풍선효과가 나타날 수 있는 곳을 먼저 찾아내는 것이라고 저자는 말한다. 이때 상승 모멘텀이 가장 대표적인 것이 일자리가 증가하는 곳, 업무 중심지로의 교통망이 신설되는 곳이다. 흔히 우리가 '호재'라고 부르며 또 여기에 추가될 것이 주택 공급이 감소하는 곳이라고 말한다. 저자는 안산은 수도권 외과지역인 데다가 입주 물량도 많아서 사람들의 관심에서 멀어진 곳이었지만, 업무 중심지로 연결되는 교통망의 호재가 가시화되자 사람들의 관심도 급격히 쏠렸다. 이 사람들이 이동하면서 안산은 풍선효과를 보이며 가격 상승세가 나타났다고 말하고 있다. 또 주택공급이 감소하는 지역 역시 풍선효과가 나타나기에 상당히 좋은 곳으로 주택공급이 줄어들면 수급 불균형이 일어나 가격이 오를 가능성이 높고, 투자자들의 관심은 더욱 커지고 있으며 이런 지역을 찾는 것은 투자자들이 가장 많이 활용하는 방법이라고 말하고 있다. 나의 주변 지역부터 관심을 가지고 상승세를 타는 지역이 어딘지 그 지역 주변에 수익성 있는 구축아파트를 확인하고 공급량도 확인하면서 투자전략을 세우는 방법 오늘 이 책을 읽으며 배워갑니다. 부동산 공부를 하면서 투자는 해야지 하면서도 어디서부터 시작해야 하는지 몰라 망설이고 있었는데 이 책을 통해 기초부터 배워갑니다.
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