이 책 부동산 상승 신호 하락 신호 저자 부룡의 부동산 7단계 흐름과 지금은 어떤 시기를 지나고 있을까?라고 질문하며 우리에게 부동산 흐름을 가르쳐 주고 있는 부동산 초보가 읽고 실력을 쌓을만한 책인 것 같아 읽기 시작했습니다.
부룡
저자 부룡은 네이버 카페 '부와 지식의 배움터(부지런)' 대표이자 20년 경력의 실력파 실전 투자자 이면서 부동산 칼럼니스트 삼성생명, 삼성캐피털, 현대캐피탈, DB손해보험 등 유수의 금융업계에서 근무 경험이 있으며 여기에 본인의 오랜 투자 노하우를 접목하여 부동산 시장을 움직이는 요소와 흐름을 체계적으로 분석한다. 깊은 통찰력과 알기 쉬운 설명으로 7만 명이 넘는 블로그 및 유튜브 구독자를 보유한 그는 부동산 인플루언서이기도 하다. 저서로 '부동산 투자 이렇게 쉬웠어?'가 있다.
부동산 7단계 흐름
저자는 1998년 말에 처음 주택을 구입해 당시 책에서 공부한 내용을 가능하면 철저히 지키려고 노력했다. 같은 역세권이지만 연식이 오래되어 외면했던 복도식 아파트가 내가 샀던 아파트보다 훨씬 더 많이 올랐다. 절대적 가격만 놓고 보면 내가 산 계단식 아파트 가격이 더 높았지만 오른 가격의 폭이 달랐다. 이 상황을 겪으면서 많은 전문가가 언급했던 투자 공식이 현실에서는 절대적이지 않다는 사실을 처음 알게 되었다. 저자는 무조건 알려진 공식에만 대입해서 투자하려 들지 말고 가장 중요한 것은 그 공식이 어떤 상황에 의해 만들어진 것이며, 어떤 과정을 거쳐 진행되는지 등등 그 맥락을 먼저 이해하라고 말한다. 이번 책에서는 시장의 사이클이 만들어지는 요인 중에서 수요와 공급, 전셋값 등 다섯 가지 핵심 요인들을 어떤 식으로 시장에 영향을 미치며 흘러가는지를 지난 상승장과 이번 상승장에서 경험한 내용을 정리했다. 부동산 시장의 7단계 흐름은 1. 침체기 2. 회복 준비기 3. 회복기 4. 상승기 5. 확산기( 1차 순 환장) 6. 급등기(2차 순 환장) 7. 쇠퇴기 순으로 이야기하고 있다. 먼저 침체기는 부동산 시장이 깊은 침체에 빠져 있어서 시세차익을 기대하기 어려운 시기로 침체장이 계속될수록 제값에 사면 손해라는 심리가 확산되고, 모두가 가격이 싼 급매물만 찾기 때문에 결과적으로 거래가격은 꾸준히 하락하게 된다. 2. 회복준비기는 아직 대다수 사람이 시장을 부정적으로 보지만, 정부 정책의 변화와 함께 시장이 회복될 조짐을 보이면 가장 먼저 활성화되는 것이 아파트 청약이나 분양권 투자다. 그 이유는 전세갭투자와 마찬가지로 소액투자가 가능하기 때문이다. 3. 회복기에 들어서면 정부 정책의 변화에 따라 투자수요 및 실수요가 함께 늘어나면서 시장의 상승세가 점점 뚜렷해진다. 이 시기에 나타나는 가장 대표적인 투자 방법이 'A급 입지에 대한 투자'와 '신축 및 재건축 아파트 투자'이다. 입지가 좋아질 곳을 구입해서 호재를 기다리는 것도 좋은 방법이다. 4. 상승기에 접어들면 부동산 시장은 상당히 혼란스러운 상황에 접어들게 되며 많은 사람이 투자에 나서면서 가격 상승세가 더욱 강해지고, 정부 역시 규제에 나설 수밖에 없기 때문이다. 규제가 시작되면 시장은 일시적으로 조정기에 빠진다. 5. 확산기는 공급이 줄고 실수요자가 늘어나기 때문에 무조건 투자하는 것은 좋지 않으며 다양한 지역으로 눈을 넓혀 자신의 자금 상황에 보다 잘 맞는 투자 대상을 선정하는 것이 매우 중요한 시기다. 6. 급등기는 시장의 상승세가 중심 지역부터 외곽지역까지 확산세가 점점 퍼져나가게 되지만 사실상 모든 지역이 상승하는 것은 아니다. 투자자들은 아직 가격이 오르지 않았지만 풍선효과가 발생할 만한 곳을 찾고 그중에서도 매매가 대비 전세가 비율이 높은 곳 또는 높아질 만한 곳을 찾아서 투자해야 한다. 7. 쇠토기는 수요는 조금씩 줄어들고 공급은 늘어나므로 수요감소에 따른 시장 변화를 신경 쓰며 투자해야만 하고, 청약 경쟁률이나 미분양물량의 변화도 계속 체크해야 한다. 이렇게 부동산 시장의 흐름과 동시에 사이클을 이해하고 투자에 적용하면 우리도 부동산으로 수익화하는 길에 빨리 접어들지 않을까 생각된다. 부동산도 주식과 마찬가지로 흐름을 잘 공부해서 바닥이 어딘지 지금 투자할 시기인지 관망해야 하는 시기인지 우리 스스로 확인하는 보는 눈을 길러야 한다고 생각한다.
지금은 어떤 시기를 지나고 있을까?
급등기 다음에 쇠퇴기가 온다면, 지금부터 준비하는 것이 맞지 않느냐고 질문하시는 분들도 있겠지만 개인적으로는 그리 바람직한 생각이라고 말할 수 있다고 저자는 말한다. 쇠퇴기는 어느 순간 갑자기 나타나는 게 아니라, 수요의 감소나 공급의 증가라는 요소가 점점 쌓여 가면서 천천히 그 모습을 드러내기 때문에 지금 당장 투자를 모두 접고 은둔하겠다는 식의 생각은 어리석다고 말하고 있다. 아직은 투자를 계속 진행하되 꾸준히 시장을 관찰하는 것이 더 좋다. 중요한 것은 시장의 움직임을 꾸준히 관찰하면서 시장의 변화를 느끼는 것이고, 이 과정을 통해 경험이 쌓이면 점차 스스로 투자의 시점을 조절할 수 있게 된다고 저자는 말하고 있다. 또 주의할 점은 부동산 시장의 사이클을 이해할 때는 물리학 법칙이나 수학 공식처럼 접근해서는 절대 안 된다는 사실이다. 다만 변하지 않는 것은 침체가 있으면 상승이 있고, 상승이 있으면 언젠가 침체가 오는 사이클이 존재한다는 큰 틀을 이해하고 시장이 어떻게 될지 흐름을 이해하고 공부하며 투자 방법을 사용해야 한다고 생각한다. 공인중개사 자격증을 따고 부동산 신문을 읽으면서 지금은 어떤 시기일까 고민을 해보았다. 지금은 회복기가 아닐까 생각된다. 그래서 여기저기 부동산 매매 동향도 살피고 전세 동향도 살피면서 부동산 공부를 하면서 나에게도 올 기회를 잡으려고 한다.
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