지난달 서울 아파트값이 16개월 만에 반등하면서 향후 부동산 시장 동향이 주목을 받고 있는 가운데 앞으로의 추이가 관심인데요. 매일경제신문사는 부동산 가격 5대 핵심 지표 중 3개 바닥을 찍었다고 신호를 보내고 있다고 말한다. 부동산 가격 5대 핵심 지표인 실거래가 지수, 아파트 거래량, 주택구매력지수, 미분양 주택, 전세가격에 대해서 알아보았습니다.
부동산 가격 5대 핵심 지표 중 3개 바닥 찍었다.
매일경제신문사는 부동산 가격 5대 핵심 지표 중 3개 바닥 찍었다고 말하고 있는데요.
가격 5대 핵심 지표를 알아보겠습니다.
1) 실거래가 지수
부동산 시장이 얼마나 활황인지를 보여주는 실거래가 지수는 서울 아파트를 중심으로 급격히 회복 중이다.
한국부동산원에 따르면 올해 1분기 서울 아파트 실거래가 지수는 4.74% 상승했고, 전국 아파트 실거래가지수는
1.47% 올랐으며 여기서 실거래가 지수는 실제 거래된 아파트의 실거래 가격을 이전 거래가와 비교해 지수화된
지표다.
지금 실거래가 지수 추이를 봤을 때 부동산 시장은 '급락 공포'에서는 일단 벗어난 모양새다.
글로벌 집값도 최근 반등세다. 부동산도 일종의 자산인 만큼 세계적인 흐름은 국내 추이에 많은 영향을 미친다.
골드만 삭스는 세계적 집값 반등세의 이유로 금리 인상 중단 분위기, 주택 공급 부족, 팬데믹 기간의 초과 저축,
이민 증가로 인한 주택 수요 회복 등을 꼽고 있다.
2) 아파트 거래량
현재 가장 주목되는 추이는 서울 아파트 거래량이다.
지난해 12월 한 달간 거래량은 835건으로 1000건에도 한참 못 미칠 정도로 서울 아파트 거래량은 부진했는데
올해 들어 분위기가 달라졌다.
1월 거래량이 1416건으로 늘더니 2월(2459건)에는 2배가량 치솟았다.
4월 아파트 거래량은 2021년 8월(4065건) 이후 최대 규모다
5월 3166건을 기록 중이다. 아직 서울 아파트 거래 신고 기한(1개월)이 지나지 않은 거래가 있는 점을 감안하면
5월 거래량은 4월 수준을 넘을 것으로 전망된다.
고준석 제이에듀 투자자문 대표는 "석 달 연속 3000건 전후로 거래되고 있는 것은 사실상 급매물은 소진되고 시장이
정상화되는 단계로 봐야 한다"며 "지금은 매도자와 매수자가 싸우는 시장이고 월 5000건 이상 거래될 때 매도자 우위의
시장으로 돌아설 것"이라고 전망했다.
3) 주택구매력지수
부동산 수요자의 '주택 구매력'이 높아진 것으로 눈여겨볼 만한 요인이다.
PIR(가구 소득 대비 주택 가격 비율), HAI(주택 구입 잠재력 지수) 모두 긍정적인 신호를 나타낸다.
PIR은 주택 가격을 가구 소득으로 나눈 값이다.
중위소득(3분위) 가구가 서울에서 중간 가격대(3분위) 집을 사기 위해 필요한 기간을 나타낸 값이다.
KB부동산 통계에 따르면 올해 1분기 서울 PIR은 10.8로 조사됐다.
1년 전인 2022년 1분기 14.4였던 점을 감안하면 많이 떨어졌다.
1분기 기준 전국 PIR도 4.9로 1년 전(7.3)보다 2.4년 감소했다.
HAI는 중위소득 가구가 금융회사 대출을 받아 주택을 구입할 때 현재 소득으로 대출 원리금 상환에 필요한
금액을 부담할 수 있는 능력을 가리킨다.
올 3월 기준 전국 아파트 HAI가 107.3이었다.
지난해 9월 78까지 빠졌다가 올해 들어 1월 102.5, 2월 104.4 등으로 다시 100 윗선으로 올라섰다.
4) 미분양 주택
집값에 중요한 영향을 미치는 요인으로 주택 공급을 빼놓을 수 없다. 특히 미분양은 핵심 데이터다.
주택 미분양이 급증하면 건설사들이 자금 확보를 위해 할인 판매 등을 실시해 주변 아파트 시세를
끌어내린다.
앞의 3가지 지표가 국내 부동산 시장에 긍정적인 신호를 던졌다면 주택 공급 쪽은 좋지 않다.
국토교통부가 발표한 '4월 주택통계'에 따르면 지난 4월 말 기준 전국 미분양 주택은 총 7만 1365가구에
달한다. 4월 미분양 물량은 국토교통부가 제시하는 '위험선'인 6만 2000가구를 훌쩍 넘는다.
또 공사가 끝난 뒤에도 분양되지 못해 악성 미분양으로 분류되는 '준공 후 미분양'은 8719가구로 전월보다
오히려 0.8% 증가했다. 2021년 6월(9008가구) 이후 가장 높은 수준이다.
미분양 주택 증가는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실로도 이어질 수 있다.
5) 전세 가격
미분양과 함께 주택시장의 완벽한 회복 여부를 가늠해 볼 수 있는 지표가 전세 시장이다.
작년 말부터 올해 초 집값 하락은 전세 가격 급락을 동반한 점이 특징이었다.
현재 서울 아파트 전세가율은 반등했다는 신호를 보내지 못하고 있다.
KB부동산에 따르면 5월 서울 아파트 전세가율은 50.87%를 기록했으며 4월보다 소폭 뛰긴 했지만
집값에 부담을 주는 수준으로 여겨지는 '50%'에 여전히 근접한 수준이다.
특히 입주 예정 물량이 넘쳐나는 만큼 집값 급등으로 이어지기 어렵다는 게 업계 중론이다.
올 하반기 예정된 전국 아파트 입주 물량은 16만 5887가구다. 올해 상반기(14만 3351가구)보다 16%,
지난해 하반기(14만 4886 가구)보다 14% 각각 많다.
특히 서울에선 강남권과 청량리를 중심으로 한 동북권, 수색 일대 서북권에 몰린 입주 물량 소화 여부가
관심을 끌고 있다.
금리 리스크는 여전하다.
미국 연방 준비제도가 6월 금리 인상을 중단했지만, 향후 물가가 오르면 추가적인 금리 인상 가능성도 있다.
금리를 동결했지만 2020년 이전의 초저금리로 되돌아가기는 어렵다.
일각에서 거론되는 '부동산 대출이 뇌관이 된' 금융위기 가능성도 문제다.
미국의 경우 상업용 부동산 부실로 인한 금융사 연쇄 파산가능성이 거론되고 있다.
미국은 코로나19 이후 재택근무가 정착되면서 오피스 공실률이 높아졌다. (6월 24일 매일경제신문 참고)
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